Udziela Architekci- o czym warto wiedzieć projektując dom

Projekt domu jednorodzinnego, elewacja z cegły (arch. Tomasz Udziela)

 

A. Dlaczego projekt gotowy jest złym wyborem?

Projekt domu to duże przedsięwzięcie, bardzo często jest inwestycją na całe życie. Ponieważ często inwestycja ta wiąże się z dużymi wydatkami wyznajemy zasadę, że dobry dom powinien być dopasowany do inwestora tak, jak dobrze skrojony garnitur. Innymi słowy budowanie domu na podstawie projektu gotowego, mającego  elementy, które nie w pełni odpowiadają Państwa oczekiwaniom, jest zupełnie nieuzasadnione. Paradoksalnie okazuje się, że pozornie niska cena projektu gotowego, który później należy dostosować do warunków działki oraz do którego należy opracować projekty branżowe, nie jest niższa od projektu indywidualnego. Ponieważ od projektu zależy sukces planowanej inwestycji, a także wartość materialna Państwa nieruchomości nie powinno się na nim oszczędzać. Solidny projekt to fundament inwestycji.

B. Jakie dokumenty winien dostarczyć inwestor przed rozpoczęciem współpracy?

Potrzebne do rozpoczęcia pracy nad projektem dokumenty to:

-„wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego” lub „decyzja o warunkach zabudowy”, dotyczące zabudowywanej nieruchomości – dokument ten otrzymacie Państwo w Urzędzie Gminy, na terenie, której znajduje się Państwa działka budowlana; Jeśli działka nie posiada warunków zabudowy odpowiedni wniosek w zależności od ustaleń może przygotować architekt.

– wypis i wyrys z rejestru gruntów dotyczący zabudowywanej nieruchomości, też w Urzędzie Gminy

– mapa zasadnicza projektowanego terenu (zakres jest do ustalenia z architektem)

– aktualna mapa sytuacyjno-wysokościowa”do celów projektowych w skali 1: 500 (wg obowiązującej normy PN-B-0127 – skalę 1: 500 uznaje się za podstawową). Zakres należy skonsultować z architektem, zależy on ściśle od warunków przyłączenia do poszczególnych sieci Mapę taką wykonuje dla Państwa dowolny geodeta na zasadzie zlecenia usługi

-warunki przyłączenia do poszczególnych mediów, w tym:

A.”Warunki przyłączenia instalacji elektrycznej” – wniosek należy złożyć w lokalnym Zakładzie Energetycznym

B.”Warunki przyłączenia instalacji gazowej” – wniosek należy złożyć w  lokalnym oddziale Gazowni

C.”Warunki przyłączenia do wodociągu i kanalizacji” wniosek należy złożyć w lokalnym oddziale Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji, np. MPWiK

-badanie geologiczne podłoża gruntowego – zakres określa projektant odpowiedzialny za konstrukcję budynku

-dane adresowe Inwestora i wszystkich współwłaścicieli działki

-opinię dotyczącą lokalizacji zjazdu z drogi publicznej”

 

W uzasadnionych przypadkach określonych lokalnymi wymogami lista dokumentów może być większa. Często pozyskanie uzgodnień i opinii znajduję się po stronie architekta (w zależności od postanowień umowy o prace projektowe), co pozwala zaoszczędzić czas inwestora.

C. Czym się rożni projekt wykonawczy od budowlanego.

Projekt budowlany jest to projekt, który służy jedynie uzyskaniu pozwolenia na budowę. Jego forma i zakres jest w tym zakresie wystarczająca.

Projekt wykonawczy jest, rozbudowanym o niezbędne do realizacji obiektu szczegółowe opracowania techniczne, projektem budowlanym. Opracowania te dotyczą takich parametrów  jak detale projektowe oraz wszelkie zestawienia elementów budowlanych (np. zestawienia okien, pochwytów i barierek stalowych itd.). Zawiera on również szczegółowe opracowania branżowe. Projekt wykonawczy pozwala na optymalizację procesu budowy i konsekwentną realizację od A do Z.

D. Co to jest rozszerzony projekt budowlany?

W uzasadnionych przypadkach architekt proponuje inwestorowi projekt budowlany uzupełniony o elementy projektu wykonawczego. Takie opracowanie również pozwala na dobrą realizację zamierzenia budowlanego, ale jego wadą jest przedłużenie procesu uzyskania pozwolenia na budowę (wykonanie projektu trwa dłużej). Musi być on zakończony przed złożeniem projektu do urzędu.

E. Dlaczego nie warto pomijać projektu wnętrz?

Zapewne zdają sobie Państwo sprawę, że wykończenie wnętrz to duża część kosztu całej inwestycji. Zrezygnowanie z projektu wnętrz i zawierzenie własnej intuicji, która nie zawsze ma oparcie w architektonicznych regułach, może dać skutek odwrotny od zamierzonego i narazić Państwa na niepotrzebne koszty związane z korektą, nie zawsze najszczęśliwszych, samodzielnych rozwiązań. Należy pamiętać, że koszt wykończenia wnętrz według projektu oraz według własnego uznania jest z reguły ten sam- architekt wnętrz projektuje zawsze pod konkretne wysokości budżetu inwestora.

Wiele z osób, które planują wykończenie wnętrz nie zdają sobie sprawy, że dobry projekt wnętrz to uzasadniona inwestycja. Niezależnie od tego czy jest to mały remont, czy budowa od podstaw,   zatrudnienie architekta zaowocuje w postaci wyższej wartości domu czy mieszkania. Precyzyjne skorelowanie projektu i przebiegu prac budowlanych przyczynia się do oszczędności, a także do dobrej organizacji pracy. Wykonawcy zgodnie ze sporządzoną dokumentacją mogą sprawnie realizować inwestycję od A do Z, dzięki czemu inwestor może w znacznym stopniu zaoszczędzić swój czas.

F. A co jeśli mi się nie spodoba?

Wszystko może się zdarzyć. Nasza współpraca oparta jest na akceptacji poszczególnych etapów, dotyczy to również rozliczeń. Nie można przejść do realizacji kolejnego etapu bez akceptacji etapu bieżącego. Jeśli inwestor uzna, że nie jest usatysfakcjonowany współpracą, umowa zostaje rozwiązana.

G. Jaka jest rola inwestora w projektowaniu?

Każdy dobry projekt to zadanie wymagające określonej pracy od architekta i inwestora. Najważniejszą rolą inwestora w procesie projektowym to dokładne określenie potrzeb, które ułatwi wspólną pracę. Architekt bardzo często jest w tej sytuacji osobą, która ułatwia inwestorowi odkrywanie tychże potrzeb. Inwestor określa również ramy finansowe inwestycji.

Szczególne obowiązki inwestora w procesie budowlanym określa również ustawa o prawie budowlanym. Jest to m.in zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:.:

1)    opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,

2)    objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,

3)    opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,

4)    wykonania i odbioru robót budowlanych

5)    w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

H. Ile trwa sporządzenie projektu domu i kiedy będę mógł budować?

Czas potrzebny na sporządzenie projektu zależy przede wszystkim od stopnia skomplikowania prac, ale w równym stopniu od wymaganych do przeprowadzenia uzgodnień. Jeśli wymagane jest uzyskanie warunków zabudowy oraz szczególnie skomplikowanych uzgodnień i decyzji, czas potrzebny do otrzymania pozwolenia na budowę może się wyraźnie przedłużyć. W wariancie optymistycznym projekt budowlany może zostać wykonany w trzy miesiące.

I. Co to jest nadzór autorski?

W najprostszej formule nadzór autorski jest to kontrolowanie  czy poszczególni wykonawcy prowadzą roboty budowlane zgodnie z projektem.

 

Projekt domu „Dom pasywny”, blacha cynkowo-tytanowa i drewno (arch. Tomasz Udziela)